Michèle Menabrea : Expert Immobilier : Expertise valeur vénale

Besoin d’une expertise en valeur vénale :

Dans leurs activités, plusieurs types de biens sont concernés :

· Immobilier d'habitation (maisons, appartements, châteaux, immeubles de rapport)

· immobilier d'entreprise et locaux industriels (ateliers, usines, entrepôts)
bureaux,

· immobilier commercial (boutiques, centres commerciaux)

· fonds de commerce

· immobilier agricole et foncier (bâtiments, terres agricoles, bois, forêts)

· Immobilier de loisirs

· Terrains à bâtir

Un professionnel (agence immobilière, administrateur de biens ) peut vous donner une estimation . Il ne s’agit pas d’une expertise en valeur vénale indépendante.

Pourquoi ?

Valeur vénale : La Charte de l'Expertise en Evaluation Immobilière élaborée sous l'impulsion de 14 associations d'experts immobiliers, dont la Chambre des Experts Immobiliers de France FNAIM, à laquelle les experts membres des associations signataires doivent se référer, donne de la valeur vénale la définition suivante : "la valeur vénale correspond au prix auquel un bien ou un droit immobilier pourrait être raisonnablement cédé en cas de vente amiable au moment de l'expertise".

Quand faire appel à un expert :

Dans le domaine amiable, les recours à un expert sont nombreux :

- Gestion patrimoniale par des particuliers

Achat, vente, échange d’immeuble,
Partage successoral, donation-partage,
Sortie de communauté, d’indivision,
Attribution préférentielle prévue par la loi (logement principal du conjoint survivant ou divorcé, propriété agricole de l’héritier exploitant)

- Déclarations fiscales

Déclaration de succession,
Déclaration pour l’impôt de solidarité sur la fortune

- Dans l’environnement des baux commerciaux

Fixation du loyer de renouvellement,
Fixation de l’indemnité d’éviction

- Dans la vie sociale de l’entreprise

Fusions, apports, cessions, achats,
Etablissement des bilans
Obligations particulières des sociétés d’assurance : depuis le décret du 5 novembre 1990 modifiant les dispositions du Code des assurances, obligation d’expertise quinquennale et d’actualisation annuelle pour tous les immeubles et parts ou actions : c’est la valeur de réalisation que doit déterminer l’expert.
Obligations particulière des Sociétés Civiles de Placement Immobiliers (SCPI) : le décret d’application de la loi du 31 décembre 1970 modifiée par la loi du 4 janvier 1993 a introduit l’obligation de faire expertiser les immeubles qui composent leur patrimoine par un expert indépendant.

- Expertise pour prêt

Appréciation des garanties bancaires,
Détermination de la mise à prix, soutien d’enchères en cas de vente sur saisie,
Détermination des provisions comptables.

L’expert immobilier en valeur vénale doit être à la fois :

L’application des méthodes d’estimations impose un juste diagnostic des éléments de valorisation ou de dévalorisation du bien immobilier, c’est à dire des facteurs de la valeur. L’expert est donc apte à apprécier correctement les principaux facteurs de la valeur. Il se doit d’être à la fois :

· un technicien : il doit porter un jugement sur les facteurs techniques de la valeur : nature des constructions, qualité architecturale, état de l’immeuble et des équipements…

· un économiste : la valeur d’échange d’un bien dépend bien plus de l’offre et de la demande, donc du contexte économique, que des qualités techniques du bien. Il ne suffit pas de disposer d’un f ier de références immobilières, il faut interpréter les données, c’est à dire procéder à un raisonnement économique.

· un juriste : l’expert doit disposer des connaissances en droit privé (servitudes, droit des loyers…) et en droit public (droit de l’urbanisme, droit de l’expropriation, droit fiscal…)

· un fiscaliste : l’expert doit se tenir informé de la réglementation fiscale et de ses évolutions pour en apprécier l’incidence sur le fonctionnement des marchés immobiliers.

Textes de référence

• Décret n°90-981 du 5 novembre 1990, relatif à l'estimation quinquennale obligatoire des actifs immobiliers des compagnies d'assurances ;
• Loi n°90-1300, du 31 décembre 1990), relative à l'estimation des actifs immobiliers des S.C.P.I. ;
• Circulaire M14, du 1er janvier 1997, relative à l'estimation obligatoire des actifs immobiliers des collectivités territoriales ;
• Norme comptable internationale IFRS (International Financial Reporting Standards), relative à l'estimation obligatoire des actifs
• Charte de l'Expertise en Evaluation Immobilière(1). (Télécharger la charte).

(1)Adoptée par l’Association Française des Ingénieurs, Concepteurs et Réalisateurs Industriels (AFICRI), l’Association Française des Sociétés d'Expertise Immobilière (AFREXIM), la Chambre des Experts Immobiliers de Belgique (CIBEX), la Chambre des Experts Immobiliers de France (CEIF-FNAIM), la Compagnie des Experts en Estimations Immobilières près la Cour d'appel de Paris (CEEICAP), la Compagnie Nationale des Experts Immobiliers (CNEI), la Compagnie Nationale des Experts Judiciaires en Estimations Immobilières (CNEJ), la Confédération des Experts Agricoles, Fonciers et Immobiliers (CEAFI), le Conseil Supérieur du Notariat et l’Institut Notarial de l'Immobilier (CSN), la Fédération Nationale des Chambres d'Experts et Experts Judiciaires (EEFIC), l’Institut Français de l'Expertise Immobilière (IFEI), l’Ordre des Géomètres-Experts (OGE)

Méthodes d'évaluation : Les méthodes de travail de l’expert

Consulter : http://www.experts-fnaim.org/new/index.html