INVESTISSEMENTS IMMOBILIERS : le juste prix

" Le prix, c’est ce que l’on demande, la valeur, c’est ce que j’offre ", Rockfeller.

Il est généralement reconnu que l’immobilier joue un rôle indéniablement positif dans la constitution d’un portefeuille, notamment pour du long terme. L’immobilier reste cependant moins rentable qu’un placement en actions mais plus rentable qu’un placement en obligations. Le couple rendement-risque plaide généralement plus pour les placements dans l’immobilier que pour les deux autres modes d’investissements.

La protection contre l’inflation est bonne, en tous les cas plus efficaces que sur les obligations et beaucoup plus que sur le marché des actions . Mais l’investissement direct ou indirect dans ce secteur ne constitue pas une panacée, parce que l’immobilier est caractérisé par l’hétérogénéité des objets, la non-transparence du marché (manque de statistiques) et sa forte liaison au foncier dans un marché rigide (pas d’adaptation rapide à la demande).

Il constitue cependant une excellente diversification des investissements.

La valeur vénale des immeubles constitue la clef de voûte pour la détermination des valeurs d’inventaire. C’est pourquoi les commissions d'attribution de crédit des banques exige la nomination d’experts indépendants.

La valeur vénale, d’un avoir ou d’un droit, correspond au prix qui pourrait être obtenu si on vendait avec soin au moment de l’évaluation .

La Chambre des Experts Immobiliers de France FNAIM est composée de 650 professionnels qui exercent leur mission dans toute la France et les départements

prescrit plusieurs méthodes d'évaluation .

Nous pensons que dans la conjoncture actuelle le facteur le plus déterminant est le taux de capitalisation.

Or si la valeur de rendement (revenu locatif brut / taux de capitalisation) est un indicateur rapide, il ne saurait constituer à lui seul l’éléments nécessaire aux choix d’une décision stratégique. Par exemple, il est impossible de comparer le rendement brut d’un appartement avec grande terrasse situé au dernier étage de La Grande Pyramide avec un autre appartement dans une petite résidence de La Petite Motte .

Les charges courantes qui sont à imputer au revenu brut du bien ne sont pas les mêmes. La variation de ces frais, imputables au propriétaire, de 15 % à 30 % du revenu locatif.

Or, les directives internes des grands fonds additionnent, pour obtenir le taux de capitalisation ;
le taux de rendement des obligations ,
un taux pour l’entretien courant,
un taux pour les charges d’exploitation,
un taux pour le risque de vacance locative
un taux pour la qualité de vie et
un taux de liquidité.

Elles obtiennent ainsi un taux de rendement brut variant de 5,9 à 9,5 %. La présentation d’un taux global incluant tous ces facteurs ne permet pas, même à un initié, de suivre le raisonnement des experts.


Plus simplement nous préconisons de construire la valeur de rendement sur le revenu annuel net après déduction des charges courantes.

Mais cette valeur de rendement ne met pas en exergue l’avenir du contenant et du contenu de l’immeuble.

La seule manière de présenter les analyses immobilières est d’indiquer clairement la projection, par exemple sur les 5 prochaines années, le détail des revenus, charges ordinaires et extraordinaires (travaux d’investissements) de chaque immeuble constituant le fonds, en actualisant ces revenus.

Ce tableau constitue un indicateur précieux pour l’investisseur.

Heureusement ce genre de présentations devient plus fréquent et nous préconisons de le faire avant toutes décisions d'achat avec les Agences l'Adresse à La Grande Motte sur la base des statistiques de nos locations de vacances .

JC Ménabrèa

Ingénieur ETP, Diplomé ICH
Expert FNAIM

sms : 0607815887

jc menabrea expert FNAIM